АЛСЕКО iЕРЦ
Көп пәтерлі үйлерді басқарудың
жаңа нысандары

2020 жылғы 7 қаңтардан бастап «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы күшіне енді.Қабылданған заң шеңберінде басқарудың тек екі нысаны көзделген: мүліктің меншік иелері бірлестігі (МИБ) және жай серіктестік (ЖС).Бір іргетаста орналасқан немесе үйге ортақ бірыңғай инженерлік жүйелері бар көппәтерлі тұрғын үйлердегі пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері әрбір көппәтерлі тұрғын үйдің пәтерлерінің, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы санының үштен екісінен астамының келісімі бойынша бір МИБ немесе ЖС құруға құқылы.ҮИК( ПИК), ҮИТК(ПИТК), ТК өз қызметін 2022 жылғы 1 шілдеге дейін жүзеге асыра алады.


Қызмет көрсету мерзімі аяқталғаннан кейін ҮИК( ПИК), ҮИТК(ПИТК), ТК акт бойынша КПТҮ кеңесіне барлық қолда бар техникалық, қаржылық және өзге де құжаттарды беруі және Қазақстан Республикасының заңнамасында айқындалған тәртіппен таратуды жүргізуі тиіс.

Түрлері:

МИБ (Мүліктің меншік иелерінің бірлестігі) – бір көппәтерлі тұрғын үй пәтерлерінің, тұрғын емес үй-жайларының меншік иелері құрған, кондоминиум нысанын басқаруды жүзеге асыратын, оны күтіп-ұстауды қаржыландыратын және оның сақталуын қамтамасыз ететін, «бір үй- бір МИБ- бір есепшот» принципіне негізделген заңды тұлға ретінде тіркелген коммерциялық емес ұйым.

ЖС (Жай серіктестік) - заңды тұлға құрмай, «бір үй – бір ЖС – бір есепшот» принципі бойынша жұмыс істейді.

Ұқсастық неде? 



01.

Қатысушылар тек пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың иелері

02.

Басқару органы-үй кеңесі, менеджерді жалдау мүмкіндігі

03.

Бақылаушы орган-тексеру комиссиясы

Айырмашылығы неде?


МИБ

Заңды тұлға, коммерциялық емес ұйым,
төраға басқарады,
жарғыға сәйкес әрекет етеді.

ЖС

Заңды тұлға болып табылмайды,
сенімді тұлғаны басқарады,
шартқа сәйкес әрекет етеді.

Қандай түрін таңдағанымыз дұрыс? МИБ немесе ЖС?

«Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың қазақстандық орталығы» АҚ Өңірлік даму және әдістеме департаментінің директоры Марғұлан Әбдікәрімов басқару формасын МИБ түрінде таңдауға кеңес берді.


Неліктен МИБ?

«МИБ құрылуы үшін тұрғындардың 50 және одан да көп пайызы кворум қажет. Жай серіктестік (ЖС) құру кезінде кворумды жинау қиын, өйткені пәтердің немесе тұрғын емес үй-жайдың әрбір иесі оның жай серіктестікке кіретіні туралы келісімге қол қоюы керек. Сондықтан меншік иелерін біріктіру-үйді басқару және күтіп ұстау тұрғысынан ең ұтымды нұсқа. Мысалы, 100 пәтерлі тұрғын үйді ұсынамыз. Жиналысқа тұрғындардың 50 және одан да көп пайызы қатысуы керек. Демек, бұл кем дегенде 51 пәтер иесі. Егер жиналысқа 51 адам келіп, олардың 26-сы дауыс берсе, тиісінше шешім қабылданды деп есептеледі және тиісті хаттама ресімделеді», - деп түсіндірді Марғұлан Әбдікәрімов.


Тұрғындар үшін МИБ артықшылықтары

МИБ тек бір көп пәтерлі тұрғын үйдің (КПТҮ) пәтерлері мен тұрғын емес үй-жайларының иелерін біріктіреді. Онда бөтен адамдар жоқ: барлық шешімдерді тұрғындардың өздері қабылдайды, ал МИБ төрағасы көршілер арасынан таңдалады. «Олар сонымен қатар үй кеңесін ғимараттарды басқару және күтіп ұстау тәжірибесі бар беделді білімді адамдардан және тексеру комиссиясының мүшелерінен сайлайды. Басқару тізгіндері тұрғындардың қолында. Меншік иелерінің бірлестігін тіркегеннен кейін төраға ось шотын ашады. Егер бұрын пәтер иелері кооперативтері көп балалы болса және бірнеше үйге бір шоты болса және ақшаны пайдалануда ашықтық болмаса, онда КПТҮ басқарудың жаңа нысаны жағдайында шот бір үйге ашылады, бұл ретте шот меншік иелерінің басқаруында болады. Олар қандай жұмыстарды жүргізу және қандай қызметтерді алу керектігін өздері шешеді», - деп атап өтті спикер. Сонымен қатар, жаңа түзетулермен есеп беру мерзімі өзгерді: егер бұрын тоқсан сайын болса, енді ол ай сайын болады. Мұның бәрі тұрғындарға үйдің кеңесі мен тексеру комиссиясы арқылы өз үйін өздері басқаруға: шығындарын жоспарлауға және бақылауға мүмкіндік береді. «Сондай-ақ, Заңда жергілікті атқарушы орган мүлік иелерін біріктіруге көмектесе алатын норма белгіленген. Мысалы, егер шотта ақша болмаса, онда МИБ көмек сұрай алады және жөндей алады, мысалы, лифттер немесе күрделі жөндеу (бұл үшін ақша қайтару негізінде бөлінеді) немесе бірыңғай сәулеттік келбетті беру үшін қасбеттерді жөндей алады. Қасбеттерді жөндеуді жергілікті әкімдік жоспарлап отыр, бұл үшін тұрғындар төлемейді», - деді Марғұлан Әбдікәрімов. Бұдан басқа, тұрғындардың күрделі жөндеуге 50% қаражат жинау кезінде күрделі жөндеу жүргізуге Екінші деңгейдегі банктерден қарыз алу мүмкіндігі бар. «Сондай-ақ, егер үйде кондоминиум объектісін тіркеу болмаса, мүлік иелерінің бірлестігі жергілікті бюджет қаражаты есебінен осы КПТҮ-ге техникалық тексеру жүргізу үшін жергілікті әкімдікке жүгінуге құқылы. Бұл жағдайда тұрғындар да төлемейді», - деді ол. Департамент директоры жаңа нормалар енгізілгенге дейін кондоминиум объектісін тіркеу күрделі болғанын - барлық құжаттарға жүз пайыз қол қою талап етілгенін, кондоминиумды тіркеуге ешкім қарсы еместігін атап өтті. Бұл ретте тұрғындардың өздері жер учаскесіне құжаттарды дайындау бойынша барлық шығындарды төлеуге және КПТҮ-дегі өз үлестерін дербес есептеуге тиіс болды. «2020 жылдан бастап аталған рәсім барынша жеңілдетілді. Екі адам өтініш береді. Барлық басқа шараларды тіркеуші органдар жасайды. Кондоминиум объектісін техникалық тексеру және тіркеу жергілікті бюджет қаражаты есебінен жүзеге асырылады. Бұл үлкен плюс», - деді ол. МИБ тіркелгеннен кейін, заңды тұлғаға шот пен құжаттарды алғаннан кейін мүлік иелерінің бірлестігі үш күн ішінде ПИК-ке немесе құрылыс салушының басқарушы компаниясына хабарлама жібереді. Ескі басқару органы жаңасынан хабарлама алып, үш күн ішінде барлық қаржылық-техникалық құжаттаманы қабылдау-тапсыру актісін дайындауға міндетті. Жаңа басқару органы қандай тұрғын емес үй - жайлардың ортақ мүлікке жататынын, олардың иелері кім екенін, сондай-ақ жылу және сумен жабдықтау схемаларын білуі керек. Осыдан кейін МИБ қызмет көрсету ұйымымен келісім жасасуы керек. «Мен МИБ мүшелеріне қызмет көрсету нарығына талдау жасап, «олардың» сервистік компаниясын табуды ұсынамын. Жұмыс тәжірибесіне, еңбек ресурстарына, өндірістік базаның мүмкіндіктеріне назар аудару қажет. Сервистік компания әмбебап бола алады және инженерлік қызметтерді де, үй маңындағы аумақты тазарту және тазарту қызметтерін де көрсете алады. Сонымен қатар, мысалы, лифттерге қызмет көрсететін мамандандырылған сервистік компаниялар бар. Менің ойымша, Қазақстанда ТКШ нарығы өте тартымды, қазір нарықта жоғары кәсіби қызметкерлері бар ұйымдар жеткілікті», - деп қорытындылады Марғұлан Әбдікәрімов. Естеріңізге сала кетейік, 2020 жылдың 7 қаңтарынан бастап «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы күшіне енді. Қабылданған заңға сәйкес, қолданыстағы ПИК — тердің орнына «мүліктің меншік иелерінің бір бірлестігі-бір шот» қағидаты бойынша жұмыс істейтін мүлік иелерінің бірлестіктері немесе жай серіктестіктер келеді.


Тіркеу процедурасы, құжаттардың түрлері мен тізімі туралы толығырақ ақпаратты парақтан қараңыз: МИБ құру үшін не қажет және ЖС құру үшін не қажет.