Ныне действующий Закон «О жилищных отношениях» будет кардинально изменен, пишет газета «Я покупатель и собственник» (№17 от 26.04.2019). Над этим долгое время работали специалисты. И депутаты уже одобрили поправки в обновленный закон в первом чтении.

Какие-то поправки одобре­ны и меняться не будут. Над неко­торыми пунктами нового закона ра­бота продолжается.
В составе рабочей группы по внесению изменений в законода­тельство работал и руководитель Ассоциации КСК г. Алматы Аркадий Рубцов. На прошлой неделе под эги­дой информационного портала «Бюл­летень собственника и предприни­мателя ЖКХ», а также Ассоциации КСК прошла конференция, в ходе ко­торой А. Рубцов ознакомил присутствующих с готовя­щимися изменениями в закон.

Начнем с оси

Как оказалось, изменится очень многое. КСК, ПКСК и прочие уй­дут в небытие. На смену всем суще­ствовавшим кооперативам придут ОСИ - объединения собственни­ков имущества. Это лишь вершина айсберга в структуре управления домами.
Прежде всего отметим, что ОСИ должно быть зарегистрировано в каждом доме. Как было раньше -не получится. Под «крышей» одно­го ОСИ не будет существовать мно­го домов. Будет действовать прин­цип: один дом - одно ОСИ - один счет. Каждый дом будет представ­лять собой кондоминиум. Это еди­ный комплекс, в котором помеще­ния находятся в индивидуальной собственности, а общее имущество принадлежит собственникам на пра­ве общей долевой собственности. В составе кондоминиума будет теперь не только дом, но и прилегающий к нему земельный участок. Участок может быть довольно большой. От­метим, что оформлять кондоминиум нужно будет в первую очередь - без этого нельзя зарегистрировать ОСИ, выполняя требование закона.
Законом обяжут местные ис­полнительные органы управления (акиматы) регистрировать ОСИ по заявлению их жителей-собствен­ников. При этом и собрание не по­требуется проводить - достаточно будет заявления от двух собствен­ников. Акиматы позаботятся и об оформлении прилегающих к домам участков, т. к. они буду входить в единый комплекс-кондоминиум. По замыслу законодателей, жите­ли должны будут только подать заяв­ление о регистрации, а все осталь­ное сделают акиматы, причем бес­платно. Такой порядок предусмотрен для давно построенных домов, ко­торые не оформлены как кондоми­ниумы. Честно говоря, с трудом это сейчас можно представить. Но раз законом предусмотрено... В свете данного изменения хочется отме­тить, что дома, которые уже заре­гистрированы как кондоминиумы, оказались не в лучшем положении. За тех, кто не спешил это делать, те­перь все сделают акиматы, причем бесплатно. А уже состоявшимся кон­доминиумам, если живущие в них за­хотят присоединить прилегающий к дому земельный участок, придется перерегистрировать кондоминиум, занимаясь этим самостоятельно и на платной основе. Платить за оформ­ление документов придется жителям уже зарегистрированных кондоми­ниумов всякий раз, когда они будут проводить какие-либо сделки со сво­им общим имуществом (например, что-то продавать). Бесплатно прой­дет лишь первичная регистрация кондоминиумов.
Попутно стоит отметить, что вла­дение земельным участком закла­дывает «мины» во взаимоотноше­ния как собственников, так и жите­лей расположенных по соседству домов.
Может начаться захват участ­ков отдельными жителями, посколь­ку в проекте нового закона пре­дусмотрено, что собственники мо­гут пользоваться долями участка, но не понятно, как рассчитывают­ся эти доли.
Возвращаясь к оформле­нию кондоминиумов, отметим, что во вновь построенных до­мах с оформлением кондоминиумов будет по-другому. Там оформлением будут заниматься компании-застройщики.
В зарегистрированном ОСИ необходимо 6yдет выбрать председате­ля, непременно из числа жителей до­ма. У председателя будет определенный круг обязанностей. Но управлять домом председатель не сможет, даже если он специально подготовленный профессионал, - по закону не поло­жено. Председатель - это своего ро­да старший по дому. Но должность его хлопотная - придется и счета в банках (текущий и сберегательный) открывать, и объявления среди жи­телей распространять, и отчеты на сайте публиковать, и иными делами заниматься. Придется также заключать договоры с управляющей ком­панией и коммунальщиками, кон­тактировать с управляющим. При небольшом наборе действий, кото­рые будут иметь право осуществлять председатели ОСИ, их предполагает­ся строго наказывать за нарушения. В новый закон разрабатываются по­правки о наказании «рублем» за не­открытие счета в банке, неопубликование финансового отчета и т. п. И хотя в закон пока такая поправка не внесена, штрафы предлагают уста­новить большие, на уровне 50 МРП за первое нарушение и 100 МРП -за повторное.

По силам ли ноша?

Управлением домом займет­ся управляющая компания. Ее вы­бор жители будут утверждать на общем собрании. Возглавлять управляющую компанию должен подготовленный профессионал, про­шедший специальный курс обучения и получивший сертификат. Таких про­фи у нас начнут вскоре готовить, по­скольку появится спрос на них. Пока пройдут курсы подготовки, а в даль­нейшем и вузы подключатся.
Собственникам квартир (в по­ка еще КСК) все же оставили аль­тернативное решение в рамках готовящегося закона. Они смогут объединиться в товарищества, че­рез которые будут сами управлять своим общим имуществом. Правда, А. Рубцов считает такое решение не­перспективным, поскольку собствен­ники поведут себя так же, как они это делают сейчас: сведут к миниму­му расходы на содержание жилья, и дома начнут приходить в упадок. Но вернемся к более перспективному, на взгляд юриста, решению.
Одна управляющая компания сможет профессионально управ­лять несколькими ОСИ. Сейчас да­же специальное программное обе­спечение разрабатывается, которое будет предлагать оптимальные ре­шения по управлению домами.
В новом законе будут разделе­ны управляющие компании и сер­висные компании, непосредствен­но оказывающие услуги по содержа­нию многоквартирных жилых домов (МЖД). В сервисных компаниях бу­дут работать слесари, сантехники, дворники, электрики и т.п. Таким об­разом, в деле управления и содер­жания нашей собственности появляются уже три действующих «лица» - руководитель ОСИ, управляющая компания (или управляющий) и сервисная компания, работающая на основании договора с ОСИ. Как все уже догадались, бесплатно никакая из этих структур работать не будет. А платить будут члены ОСИ.
Но и тут, оказывается, есть аль­тернатива. Как считает Аркадий Руб­цов, можно оптимизировать затра­ты и не выбирать председателя ОСИ. Можно сразу выбрать управляюще­го своим ОСИ, а председателя не вы­бирать. Тогда открывать текущий и сберегательные счета, заключать договоры с коммунальщиками и сер­висной компанией будет не председатель ОСИ, а управляющий. Без управляющего по проекту нового закона никак нельзя. Если в тече­ние месяца после регистрации ОСИ жители его не выберут, то управля­ющего назначит жилищная инспек­ция, проведя конкурс.
Управляющие будут работать по всей стране на основании типово­го договора, который должно раз­работать Министерство индустрии. Договоры с управляющими ОСИ бу­дут заключаться сроком на 1 год с возможностью продления. Опла­та труда управляющего будет уста­навливаться по договоренности с жителями.

Источник: «Я покупатель и собственник» №17 от 26.04.2019.

Автор: ТАТЬЯНА НОСОВА